Scenari Immobiliari e Urban UP, il network di progetti innovativi per le città del futuro del Gruppo Unipol, hanno presentato il “Primo Rapporto Nazionale sulla Rigenerazione Urbana”, nel quale si prevede che entro il 2050 potranno essere rigenerati 920 km2 di suolo, 350 milioni di m2 di superficie edificabile, il che genererà più o meno 2.300 miliardi di Euro di fatturato, oltre alla creazione di almeno 100.000 nuovi posti di lavoro, ripartiti tra le imprese di costruzioni e l’indotto. Le regioni più dinamiche sono Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna, Piemonte e Lazio. In Italia si prevede che questo costituirà un elemento fondamentale per lo sviluppo del Paese nei prossimi 27 anni. Da non trascurare anche il maggior gettito fiscale per le finanze pubbliche, che ne avranno un beneficio stimato tra 20 e 25 miliardi all’anno.
L’intervento di Breglia
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in apertura di convegno ha dichiarato: “Il futuro del mercato immobiliare è nel suo passato. La crescita con consumo di suolo è finita e bisognerà lavorare sempre di più con i tanti ‘vuoti’ che il passato ha lasciato. Dalle fabbriche dismesse alle aree ferroviarie e poi i complessi ad uffici anni ’60 non più adatti alle nuove esigenze. Le città del futuro, come già successe nell’undicesimo secolo, devono recuperare al loro interno le funzioni necessarie.
Non solo le normative ma anche l’etica impongono di non consumare, se non in casi eccezionali, il terreno verde, ma di operare e trasformare per funzioni economiche o sociali le aree urbanizzate non più utilizzate o abbandonate. Un principio fondamentale che va coniugato con i costi di intervento, come ad esempio le bonifiche, e con le prospettive del mercato che hanno logiche discontinue. È il “campo di gioco” più importante per il nostro futuro, dove le aspettative pubbliche devono confrontarsi con le prospettive del mercato e dei finanziamenti”.
La cooperazione secondo Morrone
Nel suo intervento Massimiliano Morrone, Amministratore Delegato di UnipolSai Investimenti SGR ha sottolineato: “La cooperazione virtuosa tra pubblico e privato è oggi imprescindibile per avviare una rigenerazione urbana sostenibile e dare nuove identità e nuovo slancio alle aree dismesse attivando scambi destinati a premiare la collettività. È stato questo l’approccio che ci sta guidando nel ripensare le aree periferiche di proprietà del Gruppo nell’ambito del Comune di Milano dove abbiamo attivato una traslazione di volumetrie da aree edificabili ubicate a sud della città verso altre aree edificabili a nord con grandi potenziali di sviluppo (Bruzzano e Stephenson). Questa traslazione di diritti edificatori, che ha comportato la rinuncia da parte del Gruppo di circa 120.000 mq di SL, ha liberato superfici fondiarie per circa 450.000 mq a sud della città, aree verdi che manterranno la loro vocazione agricola”.
La rigenerazione urbana al 2050
Abbiamo visto che, secondo il rapporto, saranno più di 350 milioni i m2 di superficie lorda edificabile recuperati. Questi interventi produrranno un fatturato industriale di 2.300 miliardi di euro nei prossimi 27 anni, dei quali 700 miliardi direttamente sul comparto immobiliare e gli altri tra indotto e ricadute positive.
Dei 920 km2 di superficie ipotizzati quale oggetto della rigenerazione urbana, il 21% sarà in Lombardia, il 19% nel Veneto, in Emilia-Romagna per il 17%, in Piemonte per il 14% e nel Lazio per il restante 7%. Sul fronte dell’edificabilità, saranno le stesse regioni a dividersi la maggior parte dei 350 milioni di m2 di superficie lorda, con Lombardia in testa (23%), seguita da Veneto (22%), Emilia-Romagna (18%), Piemonte (16%) e Lazio (6%).
Di certo non per ultimo in termini di importanza, i valori immobiliari di ciò che sarà rigenerato potranno aumentare fino a 700 miliardi di Euro rispetto a quelli di partenza; di questo incremento di valore, il 26% sarà generato in Lombardia, il 21% in Emilia-Romagna, il 20% in Veneto, il 14% in Piemonte e, infine, il 7% nel Lazio.
Presente e passato in Italia
Già oggi, gli interventi di rigenerazione continuano e, nel corso di quest’anno, sono stati “trasformati” quasi 28 Km2 di territorio per una superficie di oltre 10 milioni di m2, generando un incremento dei valori immobiliari di più di 13 miliardi di Euro.
Le aree metropolitane del nostro Paese che sono maggiormente interessate da queste trasformazioni sono Milano, Torino, Roma e Bologna, seguite, nell’ordine, da Verona, Treviso, Brescia, Piacenza e Venezia.
Le rigenerazioni realizzate sul territorio italiano tra il 2014 e il 2023 hanno rinnovato circa 312 km2 di territorio, con lo sviluppo e la trasformazione di 117 milioni di m2 di aree e 160 miliardi di Euro di valore.
L’intervento di Zirnstein
“Le attività di rigenerazione urbana dei prossimi lustri – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – si polarizzeranno in due tipologie principali. Da un lato le grandi trasformazioni continueranno a riguardare i maggiori centri urbani, le città metropolitane, quello che resta dei vasti complessi dismessi, edifici e aree pubbliche di varia natura, scali e superfici ferroviarie, grandi spazi commerciali e logistici, terziario e ambiti residenziali spesso prodotti di sperimentazioni. Dall’altro, saranno essenziali per le realtà provinciali le piccole trasformazioni, puntuali e reticolari, in gran parte insistenti sul sito di attività andate in disuso e spazi pubblici sottoutilizzati.
Il successo dipenderà dalla capacità di sviluppare entrambe le tipologie, mettendo in atto condotte di governance che permetteranno l’esito positivo, tutelando, dando garanzie, minimizzando il rischio a qualsiasi scala, sia per i tempi lunghi caratteristici delle opere straordinarie, sia per tempi minori caratteristici delle opere di dimensione ordinaria, con la piena integrazione tra conoscenze di natura tecnica e competenze disciplinari afferenti a una pluralità di attori sociali, economici, territoriali e amministrativi. Il futuro non permette di individuare altra strada, gli obiettivi al 2030 e al 2050 sono stringenti, l’industria immobiliare nazionale ha bisogno di identificare una scala e un livello a cui poter competere, Regioni e Comuni devono continuativamente consolidare il proprio ruolo restituendo valore sociale alla collettività”.
In sintesi, la rigenerazione urbana rappresenta un approccio fondamentale per affrontare le sfide attuali e future delle città, con l’obiettivo di creare ambienti urbani più sostenibili, inclusivi ed efficienti; quindi: occasione da non perdere!
