SalvaCasa: tutto quello che ora è possibile

A proposito dell’ormai famigerato (più che famoso) decreto SalvaCasa, all’esame definitivo in Commissione Ambiente della Camera e che sta per passare forse col voto di fiducia, provo di seguito a sintetizzare quelle che sono le novità più rilevanti che sono state introdotte, partendo dalla sintesi elaborata dal MIT – Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

SalvaCasa e Micro appartamenti

La superficie minima abitabile per una persona scende da 28 a 20 metri quadrati, e per due persone da 38 a 28 metri quadrati. Anche le altezze minime interne sono ridotte da 2,70 a 2,40 metri. I locali devono essere in edifici migliorati o ristrutturati per garantire condizioni igienico-sanitarie idonee e, con questi nuovi limiti ribassati, sarà possibile ottenere il certificato di agibilità. Restano in vigore le deroghe i comuni montani sopra i 1.000 metri. La ratio della norma tende a regolarizzare molte situazioni abitative che vedono interessare studenti e lavoratori, soprattutto nelle città di maggiori dimensioni.

SalvaCasa e Cambio destinazione d’uso

Si è resa uniforme la disciplina, senza distinzione se con opere o senza. Per il mutamento senza opere sarà richiesta la SCIA, mentre per quello con opere rimane l’obbligo di ottenere il Permesso di Costruire, con competenza regionale per quanto riguarda le unità immobiliari al primo piano o seminterrato.

Tolleranze

Sono state introdotte novità per le tolleranze negli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Sotto i 60 metri quadrati di superficie lorda di pavimento, sono tollerati scostamenti fino al 6%. In zone sismiche, il tecnico deve riferirsi alle norme tecniche vigenti al momento dell’intervento, ma l’amministrazione può prescrivere interventi per rispettare le norme attuali. Inoltre, vengono eliminati gli adempimenti del tecnico per la salvaguardia dei diritti dei terzi, riducendo così i suoi compiti.

Stato legittimo

Per determinare lo stato legittimo dell’immobile, si farà riferimento all’ultimo permesso ottenuto ma, comunque, spetterà all’amministrazione competente verificare la legittimità di quelli pregressi. L’emendamento chiarisce che le difformità sulle parti comuni non influenzano lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa.

SalvaCasa e Porticati e tende bioclimatiche

Il Salva casa include nuove categorie di interventi in edilizia libera, come la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti in tutti i porticati, rientranti o meno all’interno dell’edificio, e l’installazione di strutture di protezione dal sole e dalle intemperie, tipo tende a pergola con telo retrattile o elementi regolabili, comprese le c.d. tende “bioclimatiche”.

SalvaCasa e Proroga dei termini di demolizione

Passano da 90 a 240 i giorni entro i quali vanno sanati gli abusi dopo che il dirigente comunale ha richiesto la rimozione di interventi non autorizzati, indicando che, in determinate situazioni, l’area potrà essere acquisita gratuitamente dal Comune.

Sanzioni per finire opere incompiute

Per dare una soluzione concreta alla problematica delle opere comunali incompiute e al crescente fabbisogno abitativo, parte delle risorse destinate ai Comuni saranno specificatamente destinate alla realizzazione di interventi di rigenerazione urbana, finalizzate anche all’incremento dell’offerta abitativa.

Sottotetti

È stato approvato un emendamento per il recupero dei sottotetti che, nei limiti e secondo le procedure previste da ciascuna regione, consente di derogare ai limiti di distanza tra case.

SalvaCasa e Sanatoria per vincoli ante 2006

Si prevede una sanatoria anche per gli interventi soggetti a vincoli che, prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei beni culturali del 2006, pur essendo stati autorizzati dal Comune, non avevano ottenuto il “nulla osta” paesaggistico.

SalvaCasa e Superamento doppia conformità anche per difformità sostanziali

Si estende il regime semplificato anche alle “variazioni essenziali” per uniformare le regole. La procedura semplificata si applica anche agli immobili con vincoli storici, artistici e ambientali, purché le difformità siano lievi. Infine, si limita il tipo di interventi prescrivibili dagli sportelli unici per rilasciare il titolo in sanatoria. L’obiettivo è rendere più semplice e uniforme la sanatoria degli interventi edilizi. Si introduce anche una nuova norma per regolarizzare interventi edilizi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo prima dell’introduzione del permesso di costruire, con una procedura semplificata per titoli rilasciati prima del 1977.

Detto tutto ciò, approfondiamo meglio uno degli argomenti più interessanti.

Pergole bioclimatiche: cosa sono?

Le pergole bioclimatiche sono coperture solari dotate di elementi mobili o rotanti, come le alette frangisole. Queste strutture sono progettate per offrire protezione dal sole, contribuendo al risparmio energetico attraverso l’ombreggiatura naturale. La loro capacità di regolare la luce solare permette di mantenere temperature interne più basse, riducendo così l’uso del climatizzatore. Nonostante la semplificazione introdotta, non tutte le strutture possono essere realizzate senza permessi. Le pergole liberalizzate devono avere una struttura fissa e fungere esclusivamente da schermature solari. Non sono permessi ampliamenti che creino nuovi volumi o superfici stabilmente chiusi, come tettoie per auto o gazebo destinati a diventare ambienti agibili.

La normativa prevede che le strutture precarie, come tende da sole e tende a pergola con teli retrattili, siano già incluse nell’edilizia libera. Tuttavia, le pergole bioclimatiche, spesso ancorate stabilmente al suolo, necessitavano di una specifica inclusione normativa, ora prevista dall’emendamento. Le pergole bioclimatiche devono essere progettate per minimizzare l’impatto visivo e armonizzarsi con l’architettura esistente. Questo significa che devono essere addossate o annesse agli immobili senza alterare volumi e superfici, mantenendo un profilo estetico adeguato. L’emendamento è chiaro: le semplificazioni riguardano solo le schermature solari.

Non è possibile utilizzare questa liberalizzazione per creare nuovi spazi abitabili senza permessi. Gazebo e tettoie trasformabili in stanze per ospiti o giardini d’inverno non rientrano nella categoria delle opere liberalizzate. La liberalizzazione delle pergole bioclimatiche è un’opportunità per semplificare alcune procedure edilizie, ma è fondamentale rispettare i limiti e le condizioni stabilite per evitare di incorrere in abusi. Lo sdoganamento della pergola bioclimatica, nell’ambito della categoria dell’edilizia libera, resta comunque soggetto alle previgenti regole impeditive.

Pertanto, si raccomanda di usare moderazione con questi nuovi sistemi di protezione solare, evitando di farne un uso improprio e rivolgersi ad un professionista del settore prima dell’installazione.