La nuova sanatoria “semplificata” consente di gestire gran parte degli abusi edilizi senza doppia conformità simmetrica, grazie alle modifiche apportate al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024.
Non sono poche le zone d’ombra che rendono la norma di difficile applicazione pratica. Tra queste la nuova definizione di stato legittimo, l’effetto della sanzione alternativa alla demolizione ma soprattutto la reale portata della nuova sanatoria semplificata, introdotta dal decreto “Salva Casa”.
Il decreto Salva Casa
Come noto, la disciplina precedente al Salva Casa escludeva qualsiasi possibilità di sanatoria agli abusi privi della doppia conformità simmetrica (o pesante) al momento della presentazione dell’istanza, che doveva essere presente al momento della richiesta di sanatoria. Il nuovo art. 36-bis ha cambiato completamente la regola precedente, semplificando la gestione di quasi tutte le difformità edilizie, dagli interventi realizzati in totale difformità dal titolo agli abusi parziali e le variazioni essenziali.
Dalla conversione del Salva Casa, gran parte dell’attenzione si è concentrata sulle tolleranze costruttive, sugli interventi di edilizia libera e sulle nuove regole per lo stato legittimo. È rimasto invece in ombra un aspetto che, a mio avviso, modificherà in maniera molto più approfondita il modo in cui i tecnici (e i Comuni) gestiranno le difformità edilizie: la sanatoria condizionata prevista dall’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, una novità che quasi nessuno ha evidenziato con sufficiente chiarezza nonostante sia proprio questa che ha cambiato l’approccio alla gestione degli abusi edilizi.
Sanatoria ordinaria contro sanatoria semplificata
Per amore di chiarezza, vediamo di seguito come sono definite le due tipologie di sanatoria disciplinate oggi dal Testo Unico dell’Edilizia:
l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 riservato alla sanatoria degli abusi maggiori (interventi edilizi effettuati in assenza di titolo o in totale difformità del titolo abilitativo eventualmente ottenuto);
l’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis riservato alla sanatoria degli abusi “minori” (interventi edilizi in parziale difformità o in variazione essenziale del titolo abilitativo ottenuto).
In maniera molto prudenziale, fino a oggi si è sempre ritenuto che il primo dei due fosse riservato unicamente alla sanatoria degli abusi più gravi, mentre il secondo alla sanatoria degli abusi considerati minori. Una convinzione, questa, vera solo in parte, soprattutto se si analizza con attenzione quanto contenuto nel comma 2 dell’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia. Per meglio comprendere le novità portate dal nuovo testo di Legge, vediamo quali erano le caratteristiche principali delle due tipologie di sanatoria:
- quella ordinaria (ex art. 36, TUE), che è la sanatoria che tutti quanti conosciamo già e che prevede di poter “mettere a posto” gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o di SCIA alternativa o in totale difformità da questi;
- la presentazione di un permesso di costruire in sanatoria che dimostri la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia, vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità simmetrica).
Il silenzio-rigetto dopo 60 giorni dalla presentazione della richiesta di sanatoria, che esclude qualsiasi possibilità di ricondurre l’intervento all’interno della citata doppia conformità simmetrica. Senza la doppia conformità presente al momento della presentazione della domanda, l’intervento risulta essere un abuso “sostanziale”, per il quale è prevista la demolizione, senza appello!
La nuova sanatoria semplificata
Queste sono le sue caratteristiche principali:
- è utilizzata per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali;
- è possibile presentare un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria che dimostri la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché quella ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (doppia conformità asimmetrica o “leggera”);
- dopo 45 giorni dalla presentazione dell’istanza, la stessa risulta accolta (silenzio-assenso);
- è possibile l’accertamento di compatibilità paesaggistica, anche in caso di aumento di volume e superficie;
- è possibile l’accertamento strutturale nelle zone sismiche, con eccezione di quelle a bassa sismicità.
Esiste poi una caratteristica che rende questo strumento molto versatile. Il comma 2 dell’art. 36-bis del TUE dispone che il permesso in sanatoria può essere rilasciato dallo sportello unico dell’edilizia “subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo”. Una caratteristica la cui portata è certamente rilevante e ad accorgersene per primo è stato il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania con la sentenza n. 1305 del 2025, sulla quale riporto un commento significativo.
La portata della nuova sanatoria semplificata
Il TAR Campania ha affermato un principio molto semplice, ma fortissimo: non esiste più la logica del “tutto o niente”; di conseguenza, con l’art. 36-bis il Comune non può rigettare la domanda solo perché l’intervento non è già pienamente conforme, deve indicare quali opere vanno rimosse e quali vanno adeguate, deve guidare il privato verso una situazione finale di piena conformità, deve utilizzare il potere conformativo attribuito dalla Legge, salvo che l’intervento sia totalmente privo di titolo.
Un cambio di prospettiva radicale secondo il quale la sanatoria non è più l’accertamento di qualcosa che già “va bene”, ma un vero e proprio percorso di regolarizzazione.
Una sanatoria “condizionata” che consente di gestire non solo gli abusi parziali e le variazioni essenziali ma anche gli abusi maggiori (solo se supportati da un titolo edilizio).
Nel caso di intervento realizzato in assenza di titolo, infatti, senza la doppia conformità simmetrica, la demolizione è l’unica strada percorribile.
Ma in presenza di un intervento in totale difformità, privo della doppia conformità simmetrica, il privato, adeguatamente supportato dal tecnico, può presentare un progetto di sanatoria che partendo da un abuso totale lo riconduce nello “stato legittimo” mediante la citata “rimozione delle opere che non possono essere sanate”.
