Allo studio del Governo c’è l’ennesima riforma del Testo unico per l’Edilizia; si discute intorno a semplificazioni sui titoli autorizzativi, a sanatorie per irregolarità precedenti al 1967 e, soprattutto, a qualcosa che salvi i vari bonus, cercando di evitare quanto più possibile che si presentino ulteriori criticità a carico di chi ha usufruito, per esempio, del 110% e di altri provvedimenti.
In realtà, a oggi, è solamente iniziato una specie di conto alla rovescia per la presentazione in Consiglio dei ministri della nuova Legge delega di riforma dell’attualmente vigente DPR 380/2001, noto anche come Testo Unico dell’Edilizia, il quale ha già subito modifiche e integrazioni, ultima in ordine di tempo, la cosiddetta Legge Salvini “Salva Casa”. Per quanto ci è dato di sapere, il testo sarà incentrato su di una serie di semplificazioni per ottenere i titoli edilizi, anche in sanatoria; oggi, tra Permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, CILAS, anche gli addetti ai lavori hanno delle indubbie difficoltà. Dovrebbe prevedere regole meno rigide e, al contempo, più chiare su una serie di punti rilevanti come il concetto di difformità edilizia e il principio di doppia conformità e prevedere la possibilità di utilizzare le agevolazioni anche su immobili i cui eventuali abusi siano stati sanati.
Le ipotesi di sanatoria nella riforma del Testo Unico dell’Edilizia
Sulla riforma del Testo Unico dell’Edilizia, per il momento, ci sono solo anticipazioni sulle bozze del DDL delega. Per quanto riguarda le sanatorie, l’idea è quella di permettere la “correzione” di irregolarità realizzate prima del 1967, prevedendo eventualmente di dover effettuare interventi. E di definire eventualmente altre possibilità di sanatoria, operando una sorta di classificazione delle diverse tipologie di difformità, anche in relazione al periodo a cui risalgono.
Il criterio della doppia conformità. Ma perché l’immobile, per non avere “problemi” di regolarità deve essere dichiarato “ante ‘67”? Perché un immobile costruito prima del 1° settembre 1967, data in cui è entrata in vigore la Legge n. 765/1967 – “Legge Ponte” – che ha esteso l’obbligo della licenza edilizia a tutto il territorio nazionale, è un immobile che si ritiene regolare urbanisticamente, proprio perché all’epoca non c’era l’obbligo di autorizzazioni amministrative. Inoltre, quel tipo d’immobile non è soggetto alle normative edilizie più recenti, a patto che la documentazione dimostri la sua esistenza fino da allora.
Condono edilizio con il silenzio assenso
Si parla di rivedere il criterio della doppia conformità, secondo il quale è necessario che un immobile sia conforme sia alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella urbanistica al momento della domanda di sanatoria. Si tratta di una regola già riscritta dal Salva Casa del 2024, prima del quale era necessario verificare l’esistenza di entrambe le condizioni, conformità urbanistica ed edilizia; ora, sembra che ci sia la volontà di introdurre dinamiche più flessibili.
Qualcosa di molto simile interverrà sullo stato legittimo degli immobili, definito dall‘art. 9 bis del DPR 380/2001, cioè la condizione in cui sta l’edificio in base al titolo abilitativo originario e a tutte le successive modifiche. Le misure allo studio, anche in relazione alla nuova doppia conformità, introdurrà novità in materia di documentazione da produrre, alle procedure e ai criteri per determinarlo.
Un po’ di ordine tra i titoli edilizi
La riforma si propone anche di riordinare i titoli edilizi necessari per i diversi interventi, prevedendo anche maggiori certezze sui tempi di rilascio, grazie a un rafforzamento del principio del silenzio assenso.
Una parte molto importante è il cosiddetto “Salva Bonus”. Oggi, le agevolazioni edilizie non si possono utilizzare per immobili urbanisticamente non regolari. Questa impostazione non cambierà, cioè le agevolazioni non potranno essere chieste se vi sono abusi non regolarizzabili, ma sarà previsto che, se gli abusi sono sanabili, si possono utilizzare i bonus dopo aver regolarizzato l’immobile.
Testo Unico dell’Edilizia: Bonus casa: cosa cambia dal 2026
Una guida dell’Ance fa il punto sulla situazione degli incentivi in vista della prossima Finanziaria. Molte detrazioni sono state prorogate fino al 2027 e la possibilità di avvalersene sarà più selettiva e meno generosa. Aliquote ridotte, criteri di accesso più stringenti e attenzione crescente al reddito dei contribuenti: è questo il nuovo scenario disegnato dalla riforma fiscale sui bonus edilizi.
I cambiamenti con il Testo Unico dell’Edilizia
Fino all’anno scorso, era possibile detrarre dal 50% all’85% delle spese sostenute, in base all’intervento e al tipo d’immobile. Da quest’anno, invece, il sistema viene semplificato e ridotto e, per esempio, ci sono alcuni buoni motivi per sostituire la caldaia con una pompa di calore:
- si potrà detrarre il 50% solo sull’abitazione principale; nelle altre, si scende al 36%;
- nel biennio 2026–2027 le aliquote caleranno ulteriormente, rispettivamente al 36% e 30%;
- a contare non sarà più tanto il tipo di lavoro, ma chi lo fa e su quale immobile; ciò significa che i contribuenti dovranno fare molta attenzione a rientrare nei requisiti;
- cambia il rapporto bonus / reddito: sarà introdotto un tetto alla detraibilità per chi ha un reddito superiore a 75.000,00 euro, perché si terrà conto del numero di figli: un chiaro segnale, questo, di un uso più sensato delle agevolazioni.
I Bonus confermati nel Testo Unico dell’Edilizia
Comunque, molti bonus sono confermati fino al 2027. In particolare, il Bonus Ristrutturazioni rimane, con un tetto di spesa invariato a 96.000,00 euro per unità immobiliare, ma con un’aliquota più bassa, se non si ristruttura l’abitazione principale.
L’Ecobonus, dedicato alla riqualificazione energetica, continuerà a essere disponibile, ma già da quest’anno non include più le sostituzioni delle vecchie caldaie.
Il Sismabonus rimane attivo, anche se il passaggio di classe di rischio non influisce più sull’aliquota, uniformata a quelle degli altri bonus. In pratica, anche gli interventi antisismici sono allineati al nuovo schema: 50% per la prima casa, 36% per il resto.
Il Bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche è tra i pochi a non subire modifiche: resta invariato al 75% per tutto il 2025 e anche la combinazione Ecobonus + Sismabonus i condomini, rimane, senza più, però, le aliquote super potenziate (80% o 85%), che scompaiono. Infine, nessuna variazione sostanziale per i bonus legati all’acquisto di box pertinenziali o abitazioni ristrutturate, che ci saranno fino al 2027, salvo variazioni.
